ОТЧУЖДАВАНЕ НА ИМОТ

Правото на собственост и по-конкретно правото на частна собственост е основно конституционно установено право с най-висока степен защита. Интензитетът и качеството на защита на правото на собственост съставлява критерий за наличието или не на правова държава. Не случайно Конституцията на Република България в чл.17, ал.5   посочва, че принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да става само въз основа на закон, при условие, че тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин и след предварително и равностойно обезщетение.

Ако се окаже, че Вашият имот е засегнат от процедура по отчуждаване по реда на чл.21 от Закона за общинската собственост /ЗОС/, незабавно се свържете с адвокат, защото може да се окаже, че сте пропуснали срока за обжалване на заповедта и няма да получите равностойно обезщетение.

Има не малко случаи, при които част от собствениците на един имот са обжалвали, а друга част – не. За необжалвалите собственици заповедта влиза в законна сила и често те получават в пъти по-малко обезщетение, за разлика от останалите съсобственици.

Чл. 21.  ЗОС – Имоти – собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти – публична общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.

Практиката показва, че в огромен брой случаи Столична община, вместо да обезщети собствениците с равностойното парично обезщетение за отчуждаваните имоти на база конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план като приложи пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот, незаконосъобразно прилага ал. 12 на чл.22 от ЗОС и de facto в заповедите за отчуждаване сочи данъчната оценка на имотите като сума на обезщетението.

За сведение, Чл.22, ал.12 от ЗОС за урбанизирани територии сочи следното: В случай че не могат да се определят пазарните цени на имоти със сходни характеристики поради липса на извършени сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на приложение № 2 към чл. 20 от Закона за местните данъци и такси  за имоти в урбанизираните територии.

Столична община е възприела порочното становище, че когато има предвиждане определени имоти да попадат в зона например за улица или или за друго мероприятие от техническата инфраструктура /за да обосновава нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин/, то тогава независимо, че предвиждането не е приложено, следва да се търсят пазарни аналози за продажба на улици, т.е. от същия вид. Естествено целта на това е да се мотивира, че тъй като няма аналози за продажби на улици, което е логично, то не са налице пазарни цени на имоти със сходни характеристики и тогава следва обезщетението да е по данъчна оценка на имота. Тази абсолютно незаконосъобразна практика за съжаление се споделя от някои съдебни състави. Когато даден план не е приложен, експертите при наличие на съдебно производство изследват статута на имота до последния действащ план.

Съгласно чл.22, ал.5 ЗОС – Размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план /ПУП/ и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.

Законът казва, че конкретното предназначение на поземлени имоти, урегулирани за застрояване с предходен ПУП, е предназначението им, определено с предходния ПУП, действал преди влизането в сила, съответно преди одобряването на ПУП въз основа, на който се иска отчуждаването.

За да бъде спазена целта на закона и гражданите и юридическите лица да имат право да получат равностойно обезщетение, законът предвижда, че конкретното предназначение на поземлени имоти, урегулирани за изграждане на обекти – публична държавна или публична общинска собственост, с предходен ПУП, действал преди влизането в сила, съответно преди одобряването на ПУП, които не са отчуждени съобразно предвижданията на предходния план, е предназначението им, определено с подробния устройствен план, действал преди влизането в сила на плана, предвиждащ изграждането на обекти – публична държавна или публична общинска собственост.

За имоти, които не са урегулирани за застрояване с предходен подробен устройствен план, обезщетението се определя като за имоти без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическото им ползване.

Не по-малко сериозен е проблемът, който се очертава при преглед на съдебната практика, когато отчуждаването засяга сгради и постройки. Оказва се, че СО не обезщетява собствениците за засегнатите сгради и подобренията в имотите в изначално издаваните заповеди с мотив, че намерените в имотите сгради са незаконни строежи, които не подлежат на обезщетение. За подобренията – най-често липсва каквото и да било посочване или мотивиране в порочните заповеди.

За да определя обезщетение на база данъчната оценка на имотите, СО се позовава на чл.22, ал.14 от ЗОС, според която: не се дължи обезщетение за незаконни строежи в поземления имот – предмет на отчуждаване.

В една голяма част от случаите своевременната намеса на адвокат води до обжалване на заповедта за отчуждаване и до определяне на справедливо, равностойно обезщетение за собствениците.

Не малко са случаите, при които сградите и постройките, предмет на отчуждаване, съвсем не са незаконни, но например са съществували като собственост на държавни предприятия и документите за тях не са налични в СО. Съдебната практика възприема, че сгради и постройки, които са били включени в АДС не може да не са били законни.

Интересното е, че съдебната практика приема, че проверка за законност се прави по отношение на строежите, но не и по отношение на подобренията.

За онези собственици на имоти, в които има трайни насаждения също е важно да се посочи, че ако няма оплакване в жалбата, съдът отхвърля исканията за изменение на заповедите по отношение на обезщетение за тези насаждения.