1. Фактическа обстановка и същност на спора – Решение №142/11.03.2025 г. по дело №292/2024 г.
вещно право
1. Факти по делото
Делото касае спор относно използването на затревена тераса, разположена върху подземен гараж, която част от етажните собственици считат за обща част. Ответникът, който е собственик на земята, е ограничил достъпа на останалите етажни собственици до тази площ. Основният правен въпрос е дали тази земна площ върху подземното строителство става обща част по естеството си по смисъла на чл. 38 ЗС.
2. Процесуална хронология
- Първа инстанция (Софийски районен съд) – уважава иск по чл. 109 ЗС, задължавайки ответника да прекрати възпрепятстването на достъпа до терасата.
- Втора инстанция (Софийски градски съд) – потвърждава първоинстанционното решение.
- Касационно обжалване пред ВКС – допуснато по въпроса дали земята над подземното строителство се превръща в обща част по естеството си.
3. Основание за допускане на касационно обжалване
Върховният касационен съд (ВКС) допуска касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, като правният въпрос е:
„Превръща ли се земята в обща част по естеството си в смисъла на чл. 38 ЗС, защото съставлява покрив на подземното строителство, когато земята не е прехвърлена на отделните етажни собственици?“
4. Аргументи на ВКС
4.1. Правен анализ на собствеността върху земята
- Законът за собствеността (ЗС) разглежда земята като самостоятелен обект на правото на собственост.
- При учредено право на строеж, собствеността върху земята и собствеността върху построеното могат да принадлежат на различни лица (чл. 63 ЗС).
- Възстановената земна повърхност след подземно строителство не се трансформира в покрив на подземния гараж в правен смисъл.
- Разпоредбата на пар. 5, т. 16 ДР ЗУТ (свободна дворна площ) подкрепя извода, че озеленената повърхност върху подземен гараж не се счита автоматично за покривна тераса на сградата.
4.2. Критика на въззивното решение
- ВКС отхвърля заключението на въззивния съд, че „затревената тераса“ е обща част. Тази площ остава собственост на титуляра на поземления имот, защото не съществува правно основание тя да бъде обявена за обща част.
- Въззивният съд неправилно се е позовал на съдебна практика, която разглежда статута на покривните тераси на сгради, но този случай е различен.
- Искът по чл. 109 ЗС е неоснователен, защото ищците нямат права върху поземления имот, включително върху затревената част, и нямат правно основание да искат достъп до нея.
4.3. Неяснота в диспозитива на въззивното решение
- Решението на СГС съдържа неясно описание на площта, за която се иска достъп. Не е приложена скица, която ясно да индивидуализира спорния обект.
- ВКС намира, че за да се формира сила на пресъдено нещо, спорната площ трябва да бъде точно определена.
5. Заключение на ВКС
- Отменя решението на Софийски градски съд.
- Връща делото за ново разглеждане на друг състав на СГС.
- Аргументация: Не е установено със сигурност коя част от имота попада в предмета на иска, а също така ищците нямат материалноправна легитимация за предявяване на иск по чл. 109 ЗС.
6. Значение на решението
- Потвърждава принципа, че земята над подземен гараж не става автоматично обща част.
- Подчертава необходимостта от ясна индивидуализация на имотите при спорове за собственост и ползване.
- Дава насоки за бъдещи спорове за границите на собствеността при сгради в режим на етажна собственост.
7. Прецедент и съдебна практика
ВКС се позовава на няколко решения, които разглеждат общите части в етажната собственост, но прави разграничение с настоящия казус:
- Решение №63/2011 г. на ВКС
- Решение №37/2010 г. на ВКС
- Решение №75/2010 г. на ВКС
- Решение №1380/1955 г. на ВС
С тези решения ВКС затвърждава разликата между „покривна тераса“ (която може да бъде обща част) и „земя над подземен гараж“ (която остава собственост на титуляра на поземления имот).
8. Изводи
- За собствениците на подземни гаражи: Те нямат автоматично право да ползват земята над гаража, ако не е изрично посочено в нотариалните актове или в устройствените планове.
- За съдебната практика: Това решение служи като ориентир за бъдещи дела относно собствеността върху земята в случаи на подземно строителство.
- За етажните собственици: Не могат да претендират за права върху земята над подземно строителство, ако нямат правно основание за това.
В заключение: ВКС приема, че поземленият имот остава собственост на титуляра му и не става автоматично част от общите части на сградата, дори когато върху него е разположено подземно строителство.
