ВКС не допусна касационно обжалване по спор за негодна дървена къща и осъди изпълнителя да върне всичко получено
Този казус не е обикновен спор за забавено строителство, некачествена работа или недоволен клиент.
Става дума за договор за проектиране и строителство на дървена къща, при който възложителят е платил 129 528 лв., строителството е започнало, но впоследствие е установено, че проектната документация, работните чертежи и изпълнените на място СМР не осигуряват най-важното качество на всеки строеж — носимоспособност, устойчивост и безопасност.
С други думи: проблемът не е бил дали къщата ще изглежда добре. Проблемът е бил дали бъдещата сграда изобщо може да бъде изградена така, че да бъде конструктивно годна и безопасна.
Договорът е от 2019 г. Проблемите се проявяват през 2020 г. Софийски градски съд постановява решение през 2024 г. Апелативен съд – София потвърждава решението през 2025 г. ВКС с определение от 2026 г. не допуска касационно обжалване. Едва тогава резултатът става окончателен. Това означава приблизително шест години от сключването на договора до окончателната съдебна стабилизация на правата на възложителя.
Тези шест години са правно важни. Те показват цената на един негоден строителен проект: блокирани средства, блокирано намерение за строителство, съдебни разноски, експертизи, инстанции и време, което не може да бъде върнато.
Те показват и напълно неефективната съдебна система!
Възложителят не е получил до момента парите си обратно.
1. Какъв е правният проблем
От „Галда“ ООД, което се крие зад бранда Sweet Home като изпълнител е сключен договор за проектиране и строителство на къща от V категория, с РЗП 154,44 кв.м. Изпълнителят е поел две групи задължения: да изготви инвестиционен проект във фаза технически проект и да построи сградата съобразно одобрените инвестиционни проекти, количествено-стойностната сметка и нормативните актове.
Това е ключово: договорът не е бил само за чертежи. Не е бил и само за строителни работи. Той е бил цялостен договор за резултат — проектиране плюс изграждане на годна сграда.
Затова основният правен въпрос не е: „Има ли някакъв проект?“
Правилният въпрос е: годен ли е проектът да послужи за безопасно строителство?
И още: годно ли е започнатото строителство да бъде част от бъдеща безопасна сграда?
Съдът отговаря отрицателно.
2. Кои са основните правни въпроси по делото
В делото се поставят няколко съществени правни въпроса.
Първи въпрос: достатъчно ли е да има одобрен технически проект и разрешение за строеж?
Не.
Съдът приема, че макар техническият проект да е бил първоначално приет от възложителя и въз основа на него да е издадено разрешение за строеж, това не означава, че изпълнителят е изпълнил качествено и окончателно задълженията си.
Причината е, че техническият проект не е включвал детайлна разработка на всички СМР. Затова строителният етап е трябвало да бъде предхождан и съпътстван от работни чертежи. Именно тези работни чертежи се оказват проблемни — те не осигуряват изискваната носимоспособност и устойчивост на бъдещата сграда.
Правният извод е важен: разрешението за строеж не легитимира негоден конструктивен резултат. То не освобождава изпълнителя от задължението да проектира и строи така, че сградата да бъде безопасна.
Втори въпрос: кога възложителят може да развали договора при започнало строителство?
Съдът разглежда въпроса през чл. 262, ал. 2 ЗЗД и чл. 87 ЗЗД.
При договор за изработка възложителят не е длъжен да чака окончателното завършване на негоден резултат. Ако в хода на изпълнението стане ясно, че работата няма да бъде извършена както трябва, законът му дава право да реагира.
В конкретния случай съдът приема, че към момента на разваляне на договора изпълнителят не е бил в състояние да изпълни строителството съобразно нормативните изисквания за безопасност и възложеното задание. Обективно не е било възможно къщата да бъде изградена съобразно договора без необходимите годни проектни книжа, а извършените СМР не са отговаряли на одобрения технически проект.
Това е сърцевината на решението: когато започнатото изпълнение показва, че крайният резултат ще бъде негоден, възложителят може да прекрати договора, преди вредата да стане още по-голяма.
Трети въпрос: какво означава опасен проект в правен смисъл?
Опасен проект не означава непременно вече настъпила вреда. Не е нужно сградата да се е срутила. Не е нужно да има пострадали. Не е нужно да има завършен обект.
Достатъчно е да се установи, че проектната документация и започнатото изпълнение не осигуряват законово изискуемата носимоспособност и устойчивост.
Съдът приема, въз основа на съдебно-техническата експертиза, че за процесния обект не е осигурена нужната носимоспособност, устойчивост и дълготрайност, независимо от множество корекции, включително и при вариант №4, изготвен след разваляне на договора. Експертизата сочи, че проектът трябва да бъде напълно ревизиран в част фундиране, да се премислят и преизчислят детайли, да се ревизират панелите и да се направи ново изчисление на конструкцията, за да се провери носещата ѝ способност и устойчивост.
Това е тежък фактически и правен извод.
Не става дума за поправка на дребна неточност. Става дума за проект, при който самата конструктивна логика трябва да бъде преработена, за да се установи дали бъдещият строеж изобщо може да носи себе си.
Четвърти въпрос: каква е ролята на чл. 169 ЗУТ?
Чл. 169 ЗУТ е централната нормативна ос на спора.
Тази разпоредба поставя основните изисквания към строежите, включително носимоспособност, устойчивост и безопасност. В конкретния случай съдът приема, че работните чертежи и техническият проект в част „Конструктивна“ не са били приведени в съответствие с тези изисквания.
Изводът е ясен: строителят не дължи само физическо изпълнение, а изпълнение, което отговаря на императивните изисквания на строителното законодателство.
Ако проектът не осигурява носимоспособност и устойчивост, изпълнението не е просто „некачествено“. То е негодно спрямо закона.
Пети въпрос: защо промените в проекта са съществени?
Съдът приема, че част от необходимите промени в проектната документация имат характер на съществени изменения по смисъла на чл. 154, ал. 2 ЗУТ. Това е особено важно.
Когато за постигане на безопасност трябва да се правят съществени изменения, проблемът не може да бъде представен като обикновена корекция в процеса на работа. Това означава, че първоначалната проектна документация и последващите корекции не са осигурили необходимата конструктивна годност.
Така съдът фактически казва следното: ако за да стане проектът безопасен, трябва да се променя съществено, то възложителят има основание да твърди, че първоначално обещаният резултат не е бил осигурен.
Шести въпрос: има ли изпълнителят право на частично възнаграждение?
Това е един от най-важните изводи по делото.
„Галда“ ООД твърди, че има право да задържи част от платеното възнаграждение, защото е извършило работа до определен етап. Съдът не приема това възражение.
Причината е правно ясна: при договор за изработка възнаграждение се дължи за приет, годен резултат. Не е достатъчно изпълнителят да е извършил действия, да е доставил материали или да е започнал фундамент. Трябва да има работа, която е приета от възложителя като годна и която може да служи по предназначение.
В случая съдът приема, че не са представени доказателства работата, за която се претендира възнаграждение, да е приета от възложителя. Освен това извършените СМР не съответстват на нормативните изисквания и на одобрения технически проект.
Това е изключително силен извод: съдът не присъжда на изпълнителя никаква част от платеното, защото не приема, че е налице годно извършена и приета работа.
Не „малко годна“. Не „частично полезна“. Не „поне фундаментът е направен“.
Правната логика е по-строга: когато започнатото строителство не може да бъде използвано като годна основа за безопасна сграда, то не създава основание изпълнителят да задържи пари.
3. Какво точно е било опасно
Опасността по делото е конструктивна.
Съдът възприема експертни изводи, че:
- за обекта не е осигурена нужната носимоспособност, устойчивост и дълготрайност;
- има несъответствие между заложеното в проекта и реално изпълненото на място;
- проектът трябва да бъде напълно ревизиран в част фундиране;
- трябва да се премислят и преизчислят детайли;
- трябва да се ревизират изготвените панели;
- трябва да се направи ново изчисление на конструкцията;
- установените несъответствия налагат ново проектиране, нови отвори в бетона, нова армировка и химични анкери;
- има отклонения от проекта, включително относно количеството на поставената армировка.
Това не са козметични дефекти.
Това са дефекти, които засягат въпроса дали сградата може да бъде носещо и устойчиво тяло. При къща от дървена конструкция това е фундаментално. Ако конструктивните елементи, фундаментът, армировката, работните чертежи и изчисленията не са надеждни, рискът не е в това, че възложителят няма да получи „мечтаната къща“. Рискът е, че може да се получи строеж, който не изпълнява основното си предназначение — да бъде безопасен.
4. Защо приемането на проекта не спасява изпълнителя
Един от важните аргументи на изпълнителя е, че техническият проект е бил приет, одобрен е и е издадено разрешение за строеж.
Съдът обаче прави разграничение.
Да, проектът е бил приет на определен етап. Да, има разрешение за строеж. Но това не означава, че при последващо установени конструктивни дефекти възложителят губи правото си да иска поправки или да развали договора.
Още повече, съдът отчита, че самият изпълнител е подписал протоколи от срещи, в които е признал получаването на експертни доклади с пропуски, приел е възраженията и се е задължил да внесе промени и поправки.
Това е важна доказателствена точка. Изпълнителят не е бил изненадан от възраженията. Не е бил поставен пред произволно прекратяване. Напротив — бил е уведомен, участвал е в процес на обсъждане и е поел ангажимент за отстраняване на проблемите.
5. Защо работните чертежи са решаващи
Съдът приема, че техническият проект, послужил за издаване на разрешение за строеж, не е включвал детайлна разработка на всички СМР. Следователно строителството е трябвало да се предхожда и съпътства от работни чертежи.
Работните чертежи обаче не са били приети от възложителя, защото не са осигурявали необходимата носимоспособност и устойчивост.
Тук има важен практически въпрос:
Ако техническият проект не е достатъчен за безопасно изпълнение, а работните чертежи не са годни, на какво основание строителството трябва да продължи?
Отговорът на съда е: на никакво.
Без годни проектни книжа не може да има правомерно очакване възложителят да позволи продължаване на строителството.
6. Защо част „Вертикална планировка“ също е била задължение на изпълнителя
Изпълнителят е поддържал, че не е имал задължение за СМР по част „Вертикална планировка“.
Съдът отхвърля тази теза.
Причината е договорна. След като договорът предвижда изготвяне на технически проект, включващ и част „Вертикална планировка“, и след като изпълнителят е поел задължение да изпълни строителството в съответствие с одобрените инвестиционни проекти, той отговаря за изпълнението по целия проект, освен ако има изрично договорно изключение. Такова изключение не е установено.
Правният извод е практически важен: строителят не може след възникване на спор да изважда от обхвата на договора части от проекта, които самият договор включва, освен ако страните ясно са уговорили това.
7. Защо съдът приема, че договорът е валидно развален
Развалянето не е направено прибързано.
Възложителят е изпратил нотариална покана, връчена на 08.10.2020 г., с която е заявил, че изпълнителят е в неизпълнение: не е изготвил технически проект, който да отговаря на нормативните изисквания за носимоспособност и устойчивост на бъдещата сграда по чл. 169 ЗУТ, и не е изпълнил фундамента съобразно проекта. Даден е 30-дневен срок за изпълнение, като е заявено, че при неизпълнение договорът ще бъде развален.
Съдът приема, че договорът е надлежно развален с изтичане на 30-дневния срок — от 07.11.2020 г.
След развалянето основанието за платените 129 528 лв. отпада. Затова сумата подлежи на връщане по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД като дадена на отпаднало основание.
Това е чистата правна конструкция:
съществено неизпълнение → валидно разваляне → отпаднало основание → връщане на платеното.
8. Какво решава ВКС
ВКС не разглежда делото по същество, защото не допуска касационно обжалване.
Но определението е важно, защото стабилизира резултата.
Касационният жалбоподател поставя въпроси дали въззивният съд е длъжен да обсъди доказателствата и възраженията, дали правилно е използвал експертното заключение и дали изпълнителят има право на възнаграждение за част от изпълнената работа.
ВКС приема, че не са налице основания за допускане на касационен контрол. Съдът посочва, че въззивното решение не е очевидно неправилно, не е постановено в явно нарушение на закона, нито е явно необосновано. Оплакванията на изпълнителя изискват нов анализ на доказателствата и експертизите, което не е основание за допускане по критерия „очевидна неправилност“.
С определението си ВКС не допуска касационно обжалване и осъжда „Галда“ ООД да заплати на „Интегра Груп 2011“ ЕООД разноски за касационната инстанция в размер на 613,55 евро. Определението не подлежи на обжалване.
9. Какъв е реалният резултат за възложителя
Юридически възложителят печели.
Но practically резултатът идва след години.
Възложителят е платил 129 528 лв. по договор от 2019 г. Проблемите се развиват през 2020 г. Искът е предявен през 2020 г. Първоинстанционното решение е постановено през 2024 г. Апелативният съд потвърждава през 2025 г. ВКС приключва спора с недопускане на касация през 2026 г.
Това означава, че за да получи окончателно съдебно признание, че платените пари трябва да бъдат върнати, възложителят е минал през приблизително шест години правна несигурност.
Тук е тежкият practically извод:
дори когато законът е на страната на възложителя, негодният проект може да му струва години време, блокирани средства и невъзможност да реализира строителното си намерение.
Затова този казус е важен не само като съдебен успех, а като предупреждение за предварителната проверка на строителя, договора, проектантската отговорност и качеството на техническата документация.
10. Въпросите, които всеки възложител трябва да си зададе преди договор за къща
Този казус поставя практически въпроси, които трябва да бъдат зададени преди подписване, а не след започване на съдебен спор:
Кой е юридическият изпълнител по договора?
Кой носи отговорност за конструктивната част?
Работните чертежи включени ли са изрично?
Кога и как се приемат проектите?
Какво става, ако след разрешението за строеж се установят конструктивни дефекти?
Кой носи разходите за поправки на проектни грешки?
Има ли ясна процедура за спиране на строителството при съмнение за безопасност?
Как се доказва, че дадени СМР са приети и годни?
Какво точно включва фундаментът?
Включена ли е вертикалната планировка?
Какво става, ако строителят твърди, че е извършил работа, но тя не може да се използва безопасно?
Тези въпроси не са формалност. Те са разликата между договор, който защитава възложителя, и договор, който го оставя да води дела години наред.
11. Основният правен извод
Съдът не наказва изпълнителя за това, че има спор.
Съдът прилага логиката на закона:
Когато изпълнителят по договор за проектиране и строителство не осигури проектни книжа, работни чертежи и започнато изпълнение, които да позволяват безопасно изграждане на сградата, той не изпълнява договора.
Когато дефектите засягат носимоспособността и устойчивостта, неизпълнението е съществено.
Когато възложителят даде срок за отстраняване и изпълнителят не осигури годен резултат, договорът може да бъде развален.
Когато договорът е развален, платеното се връща.
Когато извършената работа не е доказано приета и годна, изпълнителят няма право да задържи част от възнаграждението.
Това е правната логика на решението.
12. Финален акцент за статията
Този казус показва нещо съществено за строителното право: при строителството формата не е достатъчна.
Не е достатъчно да има договор.
Не е достатъчно да има технически проект.
Не е достатъчно да има разрешение за строеж.
Не е достатъчно да има започнат фундамент.
Не е достатъчно изпълнителят да твърди, че е работил.
Законът изисква годен резултат.
А при строеж този резултат започва от най-базовото: сградата трябва да може да носи себе си, да бъде устойчива и да бъде безопасна.
Когато проектът и започнатото изпълнение не осигуряват това, съдът приема, че възложителят не дължи възнаграждение за негодно изпълнение, а изпълнителят трябва да върне полученото.
След шест години съдебно развитие този извод става окончателен с отказа на ВКС да допусне касационно обжалване.
Това е цената на един негоден строителен проект: не само пари, а години изгубено време.
