Анализ на Решение № 12410/30.03.2026 г. на Административен съд – София-град

Въведение

С Решение № 12410 от 30.03.2026 г. Административен съд – София-град разглежда един често срещан в практиката проблем – може ли главният архитект да откаже издаването на виза за проектиране с аргумент, че съществува съмнение относно собствеността върху имота или че част от него попада върху имот, актуван като общинска собственост.

Решението има съществено практическо значение както за собствениците на недвижими имоти и инвеститорите, така и за административните органи, тъй като дава ясен отговор на въпроса докъде се простират правомощията на администрацията при преценка на предпоставките за издаване на виза за проектиране.

Решението е влязло в законна сила.

Какъв е казусът?

Собственик на урегулиран поземлен имот в район Банкя подава заявление за издаване на виза за проектиране на жилищна сграда.

Главният архитект на район „Банкя“ отказва издаването на визата.

Мотивът за отказа е, че при служебна проверка е установено припокриване между имота на заявителя и поземлен имот, актуван като общинска собственост. Според администрацията това създава неяснота относно собствеността, която следва да бъде изяснена преди издаването на визата.

Собственикът обжалва отказа пред съда.

На какъв правен въпрос отговаря съдът?

Същинският правен въпрос по делото е:

Може ли административният орган да откаже издаването на виза за проектиране единствено поради наличие на съмнения или конкуриращи се претенции относно собствеността върху имота?

Или казано по друг начин:

Допустимо ли е в производството по издаване на виза за проектиране администрацията да разрешава или предварително да изчаква разрешаването на спор за собственост?

Именно върху този въпрос е концентриран анализът на съда.

Какво представлява визата за проектиране?

Съгласно чл. 140 ЗУТ визата за проектиране представлява извадка от действащия подробен устройствен план, която определя условията и параметрите за бъдещото инвестиционно проектиране.

Тя не създава право на строеж.

Тя не удостоверява собственост.

Тя не разрешава строителство.

Визата е подготвителен административен акт, необходим за изработване на инвестиционни проекти.

Именно поради тази причина съдът поставя акцент върху ограниченото значение на процедурата по издаването ѝ.

Аргументите на жалбоподателя

Собственикът излага няколко важни довода:

• притежава нотариален акт за собственост;
• в продължение на години е осъществявал действия като собственик;
• в имота са провеждани различни административни и устройственоправни процедури;
• кадастралните и устройствените данни са влезли в сила;
• наличието на акт за общинска собственост не заличава неговите права.

Според жалбоподателя администрацията неправилно е превърнала производството по издаване на виза в производство за разрешаване на спор за собственост.

Позицията на общината

Главният архитект поддържа, че отказът е законосъобразен.

Според органа:

• част от имота попада върху имот, актуван като общинска собственост;
• налице е неизяснена собственост;
• докато тази неяснота не бъде отстранена, виза не следва да се издава.

Общината подчертава, че не разрешава спор за собственост, а единствено отчита съществуването на конкуриращи се претенции.

Изводите на съда

1. Заявителят е доказал качеството си на възложител

Съдът приема, че представеният нотариален акт е достатъчен, за да легитимира заявителя като собственик и съответно като възложител по смисъла на чл. 161 ЗУТ.

Следователно той има право да поиска издаване на виза за проектиране.

2. Актът за общинска собственост не е основание за отказ

Особено важно е становището на съда, че самото наличие на акт за общинска собственост не доказва автоматично липса на права на заявителя.

Актуването на имот като общински не води до отпадане на правата на друго лице, което се легитимира с титул за собственост.

3. Административният орган не може да решава спор за собственост

Това е централният извод в решението.

Съдът изрично приема, че:

• евентуален спор за собственост е извън предмета на производството по издаване на виза;
• административният орган няма компетентност да разрешава вещноправни спорове;
• администрацията не може да отказва издаване на виза само защото съществуват конкуриращи се претенции.

Разрешаването на подобни спорове е от компетентността на гражданските съдилища.

4. Визата не засяга окончателно права на трети лица

Съдът обръща внимание и на още един съществен аргумент.

Издадената виза подлежи на съобщаване на заинтересованите лица по чл. 131 ЗУТ.

Следователно:

• евентуалните носители на права могат да бъдат уведомени;
• те разполагат с процесуални средства за защита;
• техните права не остават незащитени.

Поради това самото издаване на визата не създава опасност за общината или за други претендиращи собственици.

Защо съдът отменя отказа?

Според съда са налице всички законови предпоставки за издаване на визата:

Налице е:

✓ лице с качество на възложител;

✓ доказани права върху имота;

✓ действащ подробен устройствен план;

✓ подадено надлежно заявление.

При това положение административният орган е бил длъжен да се произнесе съобразно закона, а не да поставя допълнителни изисквания, които законът не предвижда.

Съдът стига до извода, че отказът противоречи на материалния закон и представлява неправомерно препятстване на правото на заявителя да получи искания административен акт.

Какво постановява съдът?

С решението си Административен съд – София-град:

• отменя отказа на главния архитект;
• връща преписката за ново произнасяне;
• задължава администрацията да се съобрази с дадените от съда указания;
• присъжда разноските по делото в полза на жалбоподателя.

Практическо значение на решението

Решението затвърждава последователната съдебна практика, че:

Администрацията не може да отказва издаването на виза за проектиране само поради наличие на спорни или конкуриращи се претенции за собственост.

За целите на производството е достатъчно заявителят да се легитимира като възложител с валиден титул за собственост или ограничено вещно право.

Всеки евентуален спор относно принадлежността на правото на собственост следва да бъде решаван по общия исков ред от компетентния съд, а не в рамките на административното производство по ЗУТ.

Заключение

Решение № 12410/30.03.2026 г. на Административен съд – София-град представлява важен ориентир за практиката по издаване на визи за проектиране. Съдът ясно разграничава административния контрол по ЗУТ от вещноправните спорове и напомня, че органите по устройство на територията не могат да отказват административни услуги поради предполагаеми спорове за собственост. Когато заявителят е доказал качеството си на възложител и са налице останалите законови предпоставки, визата за проектиране следва да бъде издадена, а въпросите относно собствеността да бъдат решавани по надлежния съдебен ред.