ВКС за свидетелите, началото на владението и доказването кой точно имот е владян
1. Казусът
Спорът е разгледан окончателно с Решение № 545/24.08.2026 г. по гр. д. № 1627/2025 г. на ВКС, I г. о., с което касационната инстанция отменя въззивното решение в обжалваната част и отхвърля предявения срещу дружеството-приобретател отрицателен установителен иск. Решението на ВКС е окончателно.
Предмет на касационен контрол е Решение № 32/04.02.2025 г. по в. гр. д. № 488/2024 г. на Смолянския окръжен съд, поправено с Решение № 58/25.02.2025 г., с което въззивният съд е приел, че ищецът е придобил процесния имот по давност и че дружеството, закупило имота през 2019 г., не е придобило собствеността върху него.
Спорът се отнася до правото на собственост върху земеделски имот. Ищецът твърди, че неговите родители са установили владение върху имота през 1997 г., след като са постигнали устна договорка за покупко-продажбата му, а впоследствие, след смъртта на майка му през 2004 г., той е продължил да владее имота. Според тезата му владението е било упражнявано непрекъснато до 2020 г. и поради изтичането на придобивната давност той е придобил собствеността на основание чл. 79, ал. 1 ЗС.
Същественото е, че ищецът не се е позовал само на факта на продължително ползване. В исковата молба той е изложил конкретен механизъм за установяване на владението – договорка през 1997 г. за закупуване на имота, плащане на цената и предаване на владението. Именно тези твърдения придобиват значение при последващата преценка на ВКС дали е доказан началният момент на давностното владение. ВКС изрично се връща към фактическите твърдения, с които е очертано основанието на иска.
От другата страна стоят лицата, които са се легитимирали като собственици въз основа на земеделска реституция. Те са били признати за собственици с реституционно решение от 1996 г., а впоследствие са се разпоредили с имота в полза на търговско дружество. Самото дружество придобива имота с нотариална сделка през 2019 г.
Така спорът придобива характерна за вещното право последователност: реституция → владение → придобивна давност → последваща разпоредителна сделка.
Въззивният съд приема, че реституцията е валидна, но въпреки това ответниците са изгубили собствеността, тъй като ищецът е придобил имота по давност. При тази преценка съдът кредитира основно показанията на трима свидетели, които според него имат лични и продължителни впечатления от начина, по който имотът е ползван. От тях е установено, че първоначално ищецът лично е обработвал земята, а впоследствие я е предоставял на други лица за ползване. Именно това предоставяне е възприето като проява на фактическа власт и като външна манифестация на намерението за своене.
Въззивният съд изрично приема, че предоставянето на имота за ползване на други лица е действие по управлението му, чрез което ищецът е манифестирал намерение за своене. Следователно според въззивната инстанция личното физическо обработване на земята през целия давностен срок не е необходимо, ако фактическата власт продължава да се осъществява чрез други лица по волята на владелеца.
На тази основа въззивният съд приема, че владението е било непрекъснато от 1997 до 2020 г., че ответниците не са упражнявали фактическа власт върху имота след реституцията и че към момента на продажбата през 2019 г. вече не са били негови собственици. Поради това е уважен отрицателният установителен иск и е прието, че дружеството-приобретател също не е придобило собственост.
2. Спорният въпрос
На пръв поглед делото изглежда като поредния спор дали е изтекла десетгодишната придобивна давност. Всъщност обаче касационната инстанция поставя по-тясна и по-важна доказателствена рамка.
Точният въпрос, върху който се фокусира ВКС, е:
Може ли да бъде дадена вяра на свидетелски показания, установяващи давностно владение върху даден недвижим имот, когато в тях липсват достатъчно данни кой точно е имотът, който се владее, и какви са неговите граници, и длъжен ли е въззивният съд при постановяване на решението си да обсъди всички събрани доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, както и всички относими доводи и възражения на страните?
Това е един от съществените центрове на решението. Въпросът вече не е само дали някой е обработвал земеделска земя в продължение на десет години, а дали по делото е доказано именно владението върху спорния индивидуализиран имот.
При произнасянето по съществото на спора ВКС поставя и още един съществен акцент – дали е доказан начинът, по който според самия ищец владението е било установено. Следователно касационната преценка не се изчерпва с въпроса дали свидетелите могат да идентифицират обработваната земя, а обхваща и доказването на началния факт, от който страната извежда началото на придобивната давност.
3. Защо индивидуализацията на имота е решаваща
Придобивната давност предполага упражняване на фактическа власт върху конкретна вещ. Не е достатъчно да се установи, че едно лице е ползвало земя в определен район или местност. Трябва да бъде доказано, че именно спорният имот е бил предмет на фактическата власт.
Този аспект е особено важен при земеделските земи, при които площите често се обработват като част от по-големи масиви, предоставят се за ползване на различни земеделски производители и могат да бъдат обозначавани с различни наименования в различни документи и периоди.
По конкретното дело самата идентичност между реституирания имот и процесния поземлен имот е била предмет на изследване чрез съдебно-техническа експертиза. Въззивният съд приема, че е налице идентичност между процесния имот по кадастралната карта и имота, описан в нотариалния акт, поради което отхвърля възраженията, основани на различните наименования на местностите.
Въззивният съд приема, че свидетелските показания са достатъчни, защото се основават на лични впечатления и се подкрепят взаимно. Според него от тях може да се проследи именно фактическата власт на ищеца – първоначално лично обработване на имота, а по-късно предоставянето му на други лица.
ВКС обаче поставя акцента върху необходимостта да бъде доказано владение върху конкретния недвижим имот, като в допуснатия касационен въпрос изрично посочва значението на данните относно това кой точно е имотът, който се владее, и какви са неговите граници.
В противен случай дори продължителното ползване на земеделска земя не е достатъчно, за да се направи правният извод, че е придобит именно спорният имот.
Това е съществено разграничение: продължителността на фактическата власт не компенсира липсата на сигурност относно нейния предмет.
4. Какво значение има основанието, на което е започнало владението
Вторият важен елемент от казуса е начинът, по който е започнало владението.
Ищецът поддържа, че през 1997 г. родителите му са постигнали договорка за покупко-продажба на имота, заплатили са цената и им е предадено владението. Писмен предварителен договор обаче не е представен, както не са представени и доказателства за плащането на цената. Самото твърдение за договорката е подкрепено основно чрез свидетелски показания.
Въззивният съд също констатира липсата на доказателства за сключен предварителен договор и за плащане на цената, но въпреки това приема, че от свидетелските показания се установява, че от 1997 г. родителите на ищеца са установили владение върху процесния имот, а след смъртта на майката през 2004 г. ищецът е продължил това владение.
Тук въззивният съд и касационната инстанция достигат до различни изводи. ВКС приема, че ищецът не е доказал твърдението си, че владението върху процесния имот е било предадено на неговите родители по твърдяния в исковата молба начин – във връзка с договорката за продажба.
Този извод е особено важен, защото претендиращият придобиване по давност носи доказателствената тежест да установи придобиването на владението по твърдения от него начин и упражняването на фактическа власт върху конкретната вещ за необходимия срок. ВКС свързва преценката за началото на фактическата власт и с изискването за продължителност на владението по чл. 79 ЗС.
Тук се откроява още един важен момент: основанието, от което страната извежда началото на владението, не е без значение, когато именно това начало е част от фактическата конструкция, чрез която се претендира изтекла придобивна давност.
С други думи, когато ищецът сам твърди, че владението е започнало чрез предаването му при определена договорка и на конкретна дата или период, съдът следва да провери дали именно този факт е доказан.
5. Устната договорка и придобивната давност
От решението на ВКС следва да бъде направено още едно важно разграничение.
Обстоятелството, че сделката, във връзка с която е предадено владението, няма вещнопрехвърлителен ефект, не означава само по себе си, че упражняваната след това фактическа власт е правно ирелевантна за придобивната давност.
ВКС разглежда хипотезата на предаване на владението въз основа на сделка, която няма прехвърлително, а облигационно действие, както и хипотезата, при която основанието страда от порок. В решението е посочено, че ако фактическата власт върху вещта е действително придобита, тя може да бъде релевантна при преценката за придобиване по давност. В конкретния случай обаче проблемът е, че не е доказано твърдяното предаване на владението на родителите на ищеца въз основа на устната договорка.
Следователно не самата липса на редовен договор води до отхвърляне на претенцията, а недоказването на твърдения факт на придобиване на владението по този начин.
Това разграничение е съществено при спорове, в които едно лице твърди, че е платило имот, получило го е фактически и го ползва от години, но формалното прехвърляне на собствеността не е било извършено.
6. Какво могат и какво не могат да установят свидетелите
По конкретното дело свидетелските показания са основен източник на доказателства за начина, по който имотът е бил ползван.
Въззивният съд подробно разглежда показанията на свидетелите К., Д. и Н. Свидетелят К. е собственик на съседен имот и заявява, че ищецът е сеел картофи в процесния имот, а по-късно го е предоставил на друго лице. Свидетелят Д. сочи, че сам е ползвал спорния имот през определен период, а преди това ищецът го е обработвал. Свидетелката Н. сочи, че е получила имота за ползване от ищеца.
Въззивният съд приема тези показания за обективни, основани на лични впечатления и взаимно потвърждаващи се.
ВКС обаче прави важно разграничение между непосредствените възприятия на свидетеля относно упражняваната фактическа власт и сведенията му относно начина, по който владението е възникнало.
Касационната инстанция отбелязва, че показанията на трима от свидетелите относно намерението на родителите на ищеца да закупят имота и относно самата покупка не са резултат от техни непосредствени възприятия, а възпроизвеждат сведения, съобщени им от ищеца или от неговия баща. Поради това тези показания не доказват твърдяното предаване на владението във връзка с устната сделка.
Следователно свидетелят може да има непосредствени впечатления, че определено лице обработва или предоставя за обработване дадена земя, но от това не следва непременно, че има непосредствени възприятия и за начина, по който това лице или неговият наследодател първоначално е получил владението.
Това разграничение е особено важно, когато началният момент на владението е решаващ за изтичането на десетгодишната придобивна давност.
7. Длъжен ли е въззивният съд да обсъди всички доказателства?
Касационният съд разглежда и процесуалния аспект на спора.
В постоянната си практика ВКС приема, че въззивният съд като съд по съществото на спора трябва да формира собствени фактически и правни изводи. Това включва задължение да обсъди доказателствата в тяхната съвкупност, както и относимите доводи и възражения на страните.
В Решение № 545/24.08.2026 г. ВКС отново посочва, че въззивният съд трябва да обсъди в тяхната съвкупност всички допустими и относими доказателства, възраженията и доводите на страните, както и да посочи по кои релевантни за спора факти и обстоятелства между страните съществува спор. Касационният съд се позовава в тази връзка на трайната си практика.
В конкретния случай това изискване е особено важно, защото спорът за давностното владение се изгражда преди всичко върху свидетелски показания. Когато именно свидетелите са основният източник на доказателства за началото, продължителността, характера и предмета на владението, съдът не може да се ограничи до извода, че показанията „се потвърждават“ взаимно. Необходимо е да бъде проследено какво точно установява всеки свидетел, дали сведенията му са от лични възприятия, за кой имот се отнасят и дали съвкупната им преценка позволява сигурен извод за владение върху конкретния спорен имот.
Именно затова въпросът, поставен пред ВКС, има значение, надхвърлящо конкретния спор. Той засяга границата между свободната преценка на свидетелските показания и задължението на съда да мотивира защо от тези показания може да се направи правният извод за придобивна давност.
8. От валидната реституция до окончателния резултат
Важно е да се подчертае, че в решението на въззивния съд съдът изрично приема, че реституционното решение е валидно и е породило реституционни последици. Съдът не намира порок в състава или формата на акта, приема, че изискванията за индивидуализация на имота са спазени и че липсата на представена по делото скица сама по себе си не води до незавършеност на реституционната процедура.
Въззивният съд приема още, че поради характера на претендираното от ищеца право по чл. 79, ал. 1 ЗС той няма правен интерес да поддържа, че реституционната процедура не е завършена поради липса на скица, тъй като съгласно чл. 5, ал. 2 ЗВСОНИ придобивна давност не би могла да започне да тече преди възстановяването на собствеността.
Следователно същината на спора пред ВКС не е толкова в самата реституция, колкото в последващото твърдяно придобиване на имота по давност.
Това има важно практическо значение. Валидната реституция установява правото на собственост на ответниците към съответния момент, но това право принципно може да бъде последващо изгубено, ако бъде доказано придобиване на имота от друго лице по давност. Именно така е разсъждавал и въззивният съд.
Касационната инстанция обаче приема, че доказателствата не позволяват този извод да бъде направен по начина, по който е направен от въззивния съд. ВКС приема, че ищецът не е доказал твърдението си, че неговите родители са установили владение върху процесния имот по начина, посочен в исковата молба. Оттук съдът достига до извода, че не са налице елементите на фактическия състав на чл. 79, ал. 1 ЗС, които да обосноват загубване на правото на собственост на реституираните собственици.
Сключеният през 2019 г. договор за покупко-продажба поради това е породил прехвърлителното си действие по отношение на дружеството-приобретател.
ВКС отменя въззивното решение в обжалваната от дружеството част и отхвърля предявения срещу него отрицателен установителен иск. Решението на ВКС е окончателно.
9. Практически извод
Казусът показва една от най-важните особености при доказването на придобивна давност: не е достатъчно да се докаже дългогодишно ползване на земя; трябва да се докаже дългогодишно владение върху точно определената вещ.
Освен това, когато страната извежда началото на владението от конкретно фактическо събитие – например предаване на имота във връзка с договорка за продажба – това твърдение трябва да бъде доказано. Не може липсата на доказателства за начина на установяване на владението да бъде заместена единствено с доказателства, че през по-късен период имотът е бил обработван.
При спор за земеделски имот свидетелските показания могат да бъдат решаващи, но тяхната доказателствена стойност зависи не само от това дали свидетелят е видял лицето да обработва земята, а и от това дали от показанията му може надеждно да се установи кой конкретно имот е бил обработван, от кого, от кога, при какви обстоятелства и с какво намерение.
Съществено е и дали свидетелят има непосредствени възприятия за съответния факт. Показание, че свидетелят лично е виждал определено лице да обработва имота, е различно по доказателствено съдържание от показание, че същото лице му е разказало, че някога е закупило имота или че владението му е било предадено.
Същевременно за въззивния съд не е достатъчно да посочи кои свидетелски показания кредитира. Той трябва да извърши цялостна доказателствена преценка и да изложи убедителни мотиви защо именно тези доказателства установяват всички юридически значими елементи на владението.
Решението е важно и за случаите, при които имотът фактически е предаден въз основа на договорка, която не е довела до валидно прехвърляне на собствеността. Само липсата на нотариално прехвърляне не е равнозначна на невъзможност да възникне давностно владение. Но самото предаване на фактическата власт, моментът, в който то е извършено, конкретният имот и последващото владение трябва да бъдат доказани. Именно недоказването на твърдяното начало на владението се оказва решаващо в конкретното дело.
Затова делото е показателно за една важна граница при придобивната давност: владението е фактическо състояние, но придобиването на собствеността по давност е правен резултат, който може да бъде признат само ако фактите, от които той се извежда, са доказани по изискуемия от процесуалния закон начин.
В този смисъл решението на ВКС не поставя под съмнение принципната възможност собственост върху реституиран земеделски имот да бъде придобита по давност. То поставя изискване към качеството и съдържанието на доказването – особено когато претенцията за собственост се основава основно на свидетелски показания.
Накратко: при придобивната давност не е достатъчно да бъде доказано „владение някъде и някак“. Трябва да бъде доказано владение върху конкретния имот, с ясно установим предмет, начало, продължителност и характер. А когато самият ищец твърди конкретен начин, по който владението е започнало, именно този факт също трябва да бъде доказан.
