Капандури, надзиди и правна граница на тавана – анализ на прецедент от ВАС
Строително право
Анализ на Решение №3322/31.03.2025 г. по дело №10994/2024 г., ВАС, II-ро отделение относно преустройство на таванско помещение – тълкуване и приложение на ЗУТ и съдебната практика
Въведение
С Решение по адм. дело №10994/2024 г., постановено на 18.02.2025 г., Върховният административен съд – Второ отделение се произнася по казус, отнасящ се до визирано преустройство на таванско помещение, което поставя важни въпроси относно:
- Разграничението между таванско помещение и подпокривно пространство;
- Допустимостта на преустройства по реда на чл. 50, т. 1, б. “б” ЗУТ;
- Изискванията за мотивиране на административния акт по чл. 35 АПК;
- Приложението на ТР №34/1983 г. на ВС и значението му в съвременния ЗУТ-контекст.
Фактическа и процесуална рамка
1. Административен акт
Спорният акт е виза за проектиране №79/14.12.2020 г., издадена от главния архитект на район “Одесос”, Община Варна. С нея се разрешава преустройство на “таванско помещение” чрез надзид до 1.5 м и изграждане на капандури в сграда с идентификатор 10135.1501.1225.4.
2. Жалбоподатели
Жалбата е подадена от Н. В. Б. и Д. Н. Б., собственици в сградата. Твърдят, че обжалваната виза нарушава техните права като съсобственици и е издадена в противоречие със ЗУТ и установената съдебна практика.
3. Касатор
Касационната жалба е подадена от С. А. М., титуляр на визата, чрез адв. Михалева, с доводи за неправилност и незаконосъобразност на решението на Административен съд – Варна, с което визата е отменена.
Твърдения на страните
Касаторът (С. А. М.):
- Поддържа, че визата е издадена от компетентен орган;
- Изтъква, че преустройството е законосъобразно, тъй като касае вече съществуващо таванско помещение;
- Оспорва изводите на вещото лице и приема, че пространството е годно за преустройство по чл. 50, т. 1, б. “б” ЗУТ.
Ответници (Н. В. Б. и Д. Н. Б.):
- Поддържат, че въобще не съществува обособено таванско помещение, а само неизползваемо подпокривно пространство;
- Твърдят, че визата предвижда промяна на външния вид на сградата, която не може да бъде основана на чл. 50 ЗУТ;
- Навеждат доводи за процесуални нарушения при издаване на визата – липса на събиране на относимите факти и мотивиране по чл. 35 АПК.
Изводи на съда
1. Липса на обособено таванско помещение
ВАС приема, въз основа на допълнителната съдебно-техническа експертиза (СТЕ), че в сградата не е налице таванско помещение по смисъла на ЗУТ:
- До подпокривното пространство се стига само чрез отвор 40/40 см и подвижна стълба;
- Липсва достъп чрез трайно изградено стълбище;
- Няма функционално самостоятелно предназначение;
- Не отговаря на изискванията за обитаване съгласно чл. 63, ал. 1 от Наредба №5.
📌 Решаващ извод: Не може да се говори за “преустройство на таван”, защото такъв обект не съществува като самостоятелна част в сградата.
2. Неприложимост на чл. 50, т. 1, б. “б” ЗУТ
Съдът приема, че за да е приложим чл. 50 ЗУТ (който допуска преустройство на съществуващи тавански помещения), е необходимо реално изградена обособена част от сградата, която има статут на таван.
В разглеждания случай по-скоро би следвало да се приложи чл. 53 ЗУТ – за изграждане на нови обекти под покрива, при което не се допуска промяна на външния силует на сградата (напр. изграждане на капандури, надзиди и др.).
3. Нарушение на чл. 35 АПК
Съдът намира, че визата е издадена без изясняване на всички релевантни факти и без пълна обосновка защо е допустимо изменението на сградата по реда на чл. 50 ЗУТ, при липса на реален таван.
4. Приложение на ТР №34/1983 г. на ВС
Макар решението да не се отнася до етажна собственост, съдът черпи аналогия от трайното тълкуване:
„Подпокривно пространство, което не може да се обитава, не е достъпно чрез редовна стълба и служи единствено като изолационен буфер, няма самостоятелен характер и не може да бъде обект на преустройство.“
Практическо значение
Решението затвърждава следните важни принципи в административната и строителна практика:
- Не всяко подпокривно пространство е “таван” – изисква се самостоятелна достъпност и функционалност;
- Преустройство по чл. 50 ЗУТ е допустимо само за съществуващи обекти, а не за изграждане на нови;
- Проектирането, което води до видима промяна на фасадата или обема на сградата, следва да се преценява по правилата на чл. 53 ЗУТ;
- Процесуалната точност при издаване на визи за проектиране е от съществено значение – изясняване на фактическа обстановка, мотивиране, съответствие със ЗУТ и подзаконовите актове.
Заключение
Решението на ВАС показва важността на фактическата проверка и правилното тълкуване на ЗУТ в контекста на реалната архитектурна среда.
📚 Юристите и архитектите следва да имат предвид това тълкуване, особено при процедури за надстройки, капандури и промени в подпокривни пространства, които често са предмет на граждански спорове и административен контрол.
