Решение на ВКС от 19.03.2025 г. по гр. д. №106/2024 г.
I. Разказ на историята
М. М. Б. и строителната фирма „Брос Билд“ ЕООД сключват предварителен договор за продажба на недвижим имот на 20.12.2018 г. В него фирмата се задължава да завърши сграда и да я въведе в експлоатация до 31.12.2019 г., а при забава да заплати неустойка на купувача – 0.5% на ден, максимум за 30 дни.
„Брос Билд“ изгражда сградата в срок, но не получава разрешение за експлоатация, тъй като сградата не е включена към ВиК мрежата, което зависи от разрешения на трети институции.
М. Б. претендира неустойка от над 35 хил. лв. за забавянето. Строителят се защитава с довода, че забавянето не е по негова вина, а поради външни за договора обстоятелства – забавени разрешения от общината и „Софийска вода“.
Първата и втората съдебна инстанция уважават иска частично – присъждат 14 441,92 лв. неустойка. Фирмата обжалва до ВКС с довод, че не може да носи отговорност за неща, които не зависят от нея.
II. Какво казва ВКС? Подробен анализ на правните изводи и съдебната практика
1. Допускане до касационно обжалване
ВКС допуска делото до разглеждане по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, тъй като правният въпрос е нов и значим:
„Явява ли се непреодолима сила по смисъла на чл. 306 ТЗ забавата, причинена от трети лица извън договора (община, ВиК), когато това възпрепятства инвеститора да изпълни задължението си за въвеждане в експлоатация?“
2. Основен правен извод на ВКС
Не, това не е непреодолима сила, а невиновна невъзможност за изпълнение по смисъла на чл. 81, ал. 1 ЗЗД.
„Ако забавата е причинена от неизпълнение на задължения от трети лица (напр. администрация), и длъжникът е направил всичко възможно, за да получи нужните разрешения, то не е виновен. Това обстоятелство удължава срока за изпълнение, но не освобождава от изпълнение или отговорност при забава след това.“
Тази позиция е в съответствие с решение №10/09.02.2015 г. по т. д. №4429/2013 г. на ВКС, ТК, II т. о.
III. Какво се случва по делото? Подробности
1. Фактическа обстановка
- Сградата е завършена, но не е въведена в експлоатация до 31.12.2019 г. (изтекъл срок).
- Причината: липса на уличен водопровод и невъзможност за ВиК присъединяване.
- „Брос Билд“ подава още през 2018 г. искания до Столична община и „Софийска вода“, но разрешение за строеж на водопровода получава чак на 01.10.2020 г.
- Сградата е въведена в експлоатация на 07.12.2021 г.
2. Времеви анализ на забава
- В периода 20.12.2018 г. – 01.10.2020 г. – налице е невиновна обективна невъзможност за изпълнение.
- От 02.11.2020 г. до 12.11.2021 г. – изпълнение на строителството.
- От 13.11.2021 г. до 07.12.2021 г. – забава в рамките на 25 дни, за която вече няма обективна пречка.
3. Пресмятане на неустойката
- Стойност на имота: 119 000 евро.
- 0,5% на ден за 25 дни = 14 875 евро = 29 092,96 лв.
- Ответникът има насрещно вземане от ищеца (неустойка за забавено плащане от страна на М. Б.) в размер на 20 762,08 лв.
- Крайна дължима сума след прихващане: 8 330,88 лв.
IV. Практически и правен извод
1. Ключово тълкуване на чл. 306 ТЗ и чл. 81 ЗЗД
- Непреодолимата сила (чл. 306 ТЗ) изисква извънредно, непредвидимо и непреодолимо събитие. Това не включва административни забавяния или неуредици на трети страни.
- Невиновна невъзможност (чл. 81 ЗЗД) е приложима, когато длъжникът не може да изпълни задължението си без собствена вина, поради външни фактори, но не и непреодолими в природен или катастрофален смисъл.
2. Практически ефект
Съдебната практика затвърждава, че:
Строителите не носят отговорност за административни пречки, ако са предприели всички необходими действия своевременно. Но след премахване на пречките, те отговарят за всяко закъснение.
