Определение №2406/14.05.2025 г. по дело №2804/2024 г. на ВКС, I-во ГО
Спорът е между етажни собственици на сграда в к. к. „Слънчев бряг-запад“, сграда „Сън Райс“, относно правомерността на преграждането на част от общ коридор на третия етаж с гипсокартон и врата с ключ. Преграждането е извършено от собствениците на апартаменти №39 и №40 (ответници), които са отделили част от коридора (5,05 кв. м.) в полза на своите имоти. Останалите собственици (чрез управителя на етажната собственост) предявяват негаторен иск по чл. 109 ЗС, като твърдят, че това е неоснователно действие, което накърнява правата им върху общите части.
⚖️ Изводи на въззивния съд (Бургаски окръжен съд):
- Коридорът е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС – няма доказателства, че е служил изключително за ап. 39 и 40.
- Промяната на предназначението на обща част е недопустима без съгласие на всички етажни собственици, което не е налице.
- Преграждането затруднява останалите собственици в правото им да ползват общата част.
- Не е приложима придобивната давност, тъй като няма изключително ползване без възражения и няма основания по чл. 79 ЗС.
- Изградената конструкция следва да бъде премахната изцяло, а не само ключалката или да се предостави ключ – тъй като нарушението е в промяната на пространствената конфигурация на общата част.
🧱 Фактология, въз основа на която са направени изводите:
- Изградена лека преграда от гипсокартон с врата и брава – без одобрение от общото събрание на етажната собственост.
- Липса на доказателства за съгласие от всички съсобственици.
- Сигнали до ДНСК и възражения от други етажни собственици още от самото начало.
- Сградата е в режим на етажна собственост, а общите части служат за всички и не могат да бъдат променяни без съгласие.
❓ Правен въпрос, допуснат до касационно обжалване:
Преграждането на общи части на сграда от етажен собственик във всички случаи ли е неправомерно действие, което следва да бъде отстранено по реда на чл. 109 ЗС и има ли значение дали това преграждане пречи на останалите собственици да ползват необезпокоявано собствеността си?
📌 Допускането е на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, като ВКС ще прецени съответствието на въззивното решение с Тълкувателно решение №4/2017 г. на ВКС, ОСГК (т. 3), което засяга режима на общите части и възможностите за защита по чл. 109 ЗС.
