ВКС: Наемът на земеделска земя – максимум 3 години без съгласие на мнозинството

Решение №247/13.08.2025 по дело №2564/2022 г., ВКС, II-ро ГО

1. Факти по делото

• Ищец: „АГРОКОНТРОЛ“ ООД – арендатор на земеделски земи, по договори със съсобственици – наследници на Н. и К. Г.
• Ответници: „АНИ – ДЕСИ 2000“ ЕООД и двама физически лица – съсобственици на земи.
• Предмет: договор за наем на земеделски земи (9 стопански години), сключен от съсобственици, които твърдят, че имат над 25% идеални части.
• Спор: дали този договор за наем има правно действие, предвид:
  • липсата на изискуемия дял (чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ),
  • противоречие с чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД (наем над 3 години, сключен от съсобственици, които могат да извършват само обикновено управление).

2. Доводи на страните

• Ищец (АГРОКОНТРОЛ):
  • договорът за наем е недействителен – наемодателите не притежават 25% идеални части → нарушение на чл. 4а ЗСПЗЗ;
  • дори и да не е нищожен, той може да действа само 3 години (чл. 229, ал. 2–3 ЗЗД);
  • конкуренцията между аренда и наем следва да се реши в полза на арендатора, сключил договор с над 50% от съсобствениците.
• Ответници:
  • поддържат валидност на договора;
  • твърдят, че нормата на чл. 4а ЗСПЗЗ е специална и изключва прилагането на чл. 229 ЗЗД.

3. Решения на първа и въззивна инстанция

• Окръжен съд – Плевен и Апелативен съд – Велико Търново:
  • отхвърлят иска;
  • приемат, че чл. 4а ЗСПЗЗ е специален и чл. 229 ЗЗД не се прилага при договори за наем на земеделска земя.

4. Правни въпроси, допуснати до касация

• Основният въпрос: прилага ли се чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД спрямо договори за наем на земеделска земя, сключени от съсобственици по чл. 4а ЗСПЗЗ?
• Допълнителен въпрос: има ли правен интерес арендаторът да иска установяване на недействителност, когато договорът вече е изтекъл по силата на закона?

5. Правен анализ на ВКС

• Приложимост на чл. 229 ЗЗД:
  • ВКС категорично приема, че ограничението до 3 години важи и за договори за наем на земеделска земя, сключени от съсобственици, които могат да извършват само действия на обикновено управление.
  • Клаузи, предвиждащи по-дълъг срок, се заменят автоматично от императивната норма → договорът действа максимум 3 години.
  • Позоваване на предходна практика: решение №75/24.07.2012 г. по т. д. №194/2011 г. на ВКС, II т. о.
• Правен интерес:
  • След изтичането на 3 години договорът се прекратява автоматично → ищецът няма правен интерес да иска прогласяване на недействителност за периода 2021–2024 г.
  • Интерес има само относно бъдещите години (2024–2031 г.), защото ако договорът се третираше като действащ, това би засягало правата му по арендните договори.
• Крайна позиция:
  • Договорът за наем няма правно действие за стопанските години 2024/2025–2030/2031 г.
  • Производството за периода 2021–2024 г. се прекратява (поради отпаднал интерес).

6. Практическо значение за земеделските стопани

• За арендаторите:
  • имат правен интерес да оспорват конкуриращи договори за наем, ако са сключени за повече от 3 години от съсобственици без мнозинство;
  • не е достатъчно само вписване на договор – сроковете и съсобствеността са решаващи.
• За съсобствениците:
  • ако притежават под 50% и сключат договор за наем без съгласие на останалите – могат да обвържат трети лица само за 3 години;
  • над този срок договорът е нищожен ex lege.
• За практиката на ДФ „Земеделие“:
  • при плащане на субсидии ще се вземат предвид само действителни договори – т.е. при договор над 3 години, сключен от съсобственици без мнозинство, след третата година субсидиите ще се считат неправомерно получени.
• За съдилищата и нотариусите:
  • решението е постановено по чл. 290 ГПК → задължително тълкуване;
  • нотариуси и съдии по вписвания трябва да съобразяват императивната сила на чл. 229 ЗЗД при вписвания.

7. Изводи и препоръки

• Решението има задължителна сила за бъдещи подобни спорове.
• Земеделските стопани (особено арендаторите) трябва:
  1. Да проверяват дела на всеки съсобственик и общия размер при сключване на договори за аренда/наем.
  2. Да знаят, че договори за наем, сключени за повече от 3 години от съсобственици с права на обикновено управление, автоматично се свеждат до 3 години.
  3. При конкуренция между аренда и наем, арендата има превес, ако е сключена със собственици с мнозинство.

⚖️ Заключение:
Решението на ВКС потвърждава, че чл. 229 ЗЗД се прилага пряко и към договорите за наем на земеделска земя, независимо от специалните разпоредби на ЗСПЗЗ.

Това е ключово за практиката: защитава арендаторите от конкуриращи дългосрочни наеми, сключени от малцинствени съсобственици, и създава по-голяма правна сигурност при ползването на земеделска земя.