You are currently viewing ⚠️ Внимание БРОКЕРИ: “Когато сделката пропадне: Какво се случва с гаранционния депозит при имотни сделки?”

⚠️ Внимание БРОКЕРИ: “Когато сделката пропадне: Какво се случва с гаранционния депозит при имотни сделки?”

I. Въведение

Настоящият анализ разглежда 

Решение №10/13.01.2025 г. по дело №19/2024 г. 

на Върховния касационен съд (ВКС), Четвърто гражданско отделение. Делото касае спор между частно лице (В.Г.Г.) и търговско дружество („Суприммо“ АД) относно връщане на гаранционен депозит, платен като част от договор за посредничество при покупка на недвижими имоти. В центъра на спора е въпросът дали платеният депозит подлежи на връщане при неосъществяване на договорената сделка.

II. Факти и обстоятелства по делото

1. Страни по делото

Ищец: В.Г.Г. – физическо лице, което търси да закупи четири недвижими имота.

Ответник: „Суприммо“ АД – дружество, предоставящо посреднически услуги при сделки с недвижими имоти.

2. Предмет на спора

На 18 февруари 2021 г. страните сключват:

Договор за посреднически услуги – задължава ответника да осигури съдействие за покупка на четири недвижими имота.

Споразумение за гаранционен депозит – ищецът заплаща сума от 7 600 евро като гаранционен депозит. Тази сума служи като ангажимент за бъдеща сделка и обезпечава изпълнението на договора за посредничество.

3. Уговорки по споразумението за гаранционен депозит

Цел на депозита: Осигуряване на ангажимент от страна на купувача (ищеца) за сключване на окончателен договор за покупка на имотите.

Задължение на посредника (ответника): Да не предлага имотите за продажба на трети лица до изтичане на срока на договора.

Клауза за връщане на депозита: Депозитът се връща, ако:

• Сделката не се осъществи по вина на продавача на имотите.

• Не бъдат изпълнени условията за сключване на окончателен договор.

Клауза за задържане на депозита: Депозитът се задържа, ако сключването на договора стане невъзможно по вина на депозанта (купувача).

4. Развитие на събитията

• Окончателен договор за покупка на имотите не е сключен в уговорения срок.

• Един от имотите, включени в договора за посредничество, е бил продаден на трето лице, което прави невъзможно изпълнението на първоначалния договор.

• Ищецът претендира връщане на сумата от 7 600 евро, позовавайки се на чл. 55, ал. 1, предл. второ и трето ЗЗД, с аргумент, че основанието за задържане на депозита не е налице.

III. Процесуална хронология

1. Първоинстанционен съд

Старозагорският районен съд отхвърля иска, като приема, че:

• Депозитът е даден на валидно правно основание.

• Основанието за неговото задържане не е отпаднало.

2. Въззивен съд

Старозагорският окръжен съд потвърждава решението на първата инстанция, като добавя, че:

• Сумата е дадена като обезпечение по валиден договор.

• Няма основание да се търси връщане на сумата поради неосъществено или отпаднало основание.

3. Касационно обжалване

В.Г.Г. обжалва пред ВКС, като излага следните доводи:

• Окончателният договор за покупка на имотите не е бил сключен, което прави основанието за задържане на депозита неосъществено.

• Ответникът не е изпълнил задълженията си по договора за посредничество, тъй като един от имотите е бил продаден на трето лице.

IV. Правни въпроси, разгледани от ВКС

Основният правен въпрос е:

„Налице ли е хипотеза на „неосъществено основание“ по чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД, когато окончателен договор за покупка на недвижими имоти не е сключен?“

ВКС разглежда установената съдебна практика, според която:

• Сумата, дадена с оглед на бъдеща сделка, която не е осъществена, попада в хипотезата на „неосъществено основание“.

• При неосъществена сделка купувачът има право да претендира връщане на дадената сума, ако не е налице валидно основание за задържането ѝ.

V. Мотиви на ВКС

1. Свързаност между договорите

ВКС подчертава, че договорът за посредничество и споразумението за гаранционен депозит са свързани. Те служат като организационни и подготвителни инструменти за сключването на окончателен договор за покупка на имотите.

2. Отказ на въззивния съд да обсъди доказателства

Въззивният съд е допуснал процесуални нарушения, като не е разгледал:

• Доводите на ищеца, че един от имотите е продаден на трето лице.

• Доказателствата за неизпълнение на задълженията на ответника по договора за посредничество.

3. Неосъществено основание

ВКС намира, че депозитът е даден с очакването за сключване на окончателен договор. След като това не е осъществено, сумата попада в хипотезата на „неосъществено основание“.

4. Неправилно приложение на закона от въззивния съд

ВКС посочва, че въззивният съд е приложил неправилно чл. 55, ал. 1 ЗЗД, като е приел, че депозитът може да бъде търсен обратно само на договорно основание.

VI. Заключения на ВКС

1. Отмяна на въззивното решение

Решението на въззивния съд е отменено поради допуснати процесуални нарушения и неправилно приложение на материалния закон.

2. Връщане на делото за ново разглеждане

Делото е върнато на друг състав на въззивния съд с указания:

• Да обсъди всички доводи и доказателства на страните.

• Да тълкува уговорките в двата договора, за да установи действителната воля на страните.

• Да изясни причините за несключването на окончателния договор и дали това е по вина на някоя от страните.

VII. Значение на решението

Това решение на ВКС е важен пример за:

• Разграничаването на хипотезите на „неосъществено“ и „отпаднало“ основание по чл. 55, ал. 1 ЗЗД.

• Значението на пълното и обективно разглеждане на доводите и доказателствата в гражданския процес.

• Принципа, че при несбъдване на основание за плащане, дадената сума следва да бъде върната.