I. Въведение
Настоящият анализ разглежда
Решение №10/13.01.2025 г. по дело №19/2024 г.
на Върховния касационен съд (ВКС), Четвърто гражданско отделение. Делото касае спор между частно лице (В.Г.Г.) и търговско дружество („Суприммо“ АД) относно връщане на гаранционен депозит, платен като част от договор за посредничество при покупка на недвижими имоти. В центъра на спора е въпросът дали платеният депозит подлежи на връщане при неосъществяване на договорената сделка.
II. Факти и обстоятелства по делото
1. Страни по делото
• Ищец: В.Г.Г. – физическо лице, което търси да закупи четири недвижими имота.
• Ответник: „Суприммо“ АД – дружество, предоставящо посреднически услуги при сделки с недвижими имоти.
2. Предмет на спора
На 18 февруари 2021 г. страните сключват:
• Договор за посреднически услуги – задължава ответника да осигури съдействие за покупка на четири недвижими имота.
• Споразумение за гаранционен депозит – ищецът заплаща сума от 7 600 евро като гаранционен депозит. Тази сума служи като ангажимент за бъдеща сделка и обезпечава изпълнението на договора за посредничество.
3. Уговорки по споразумението за гаранционен депозит
• Цел на депозита: Осигуряване на ангажимент от страна на купувача (ищеца) за сключване на окончателен договор за покупка на имотите.
• Задължение на посредника (ответника): Да не предлага имотите за продажба на трети лица до изтичане на срока на договора.
• Клауза за връщане на депозита: Депозитът се връща, ако:
• Сделката не се осъществи по вина на продавача на имотите.
• Не бъдат изпълнени условията за сключване на окончателен договор.
• Клауза за задържане на депозита: Депозитът се задържа, ако сключването на договора стане невъзможно по вина на депозанта (купувача).
4. Развитие на събитията
• Окончателен договор за покупка на имотите не е сключен в уговорения срок.
• Един от имотите, включени в договора за посредничество, е бил продаден на трето лице, което прави невъзможно изпълнението на първоначалния договор.
• Ищецът претендира връщане на сумата от 7 600 евро, позовавайки се на чл. 55, ал. 1, предл. второ и трето ЗЗД, с аргумент, че основанието за задържане на депозита не е налице.
III. Процесуална хронология
1. Първоинстанционен съд
Старозагорският районен съд отхвърля иска, като приема, че:
• Депозитът е даден на валидно правно основание.
• Основанието за неговото задържане не е отпаднало.
2. Въззивен съд
Старозагорският окръжен съд потвърждава решението на първата инстанция, като добавя, че:
• Сумата е дадена като обезпечение по валиден договор.
• Няма основание да се търси връщане на сумата поради неосъществено или отпаднало основание.
3. Касационно обжалване
В.Г.Г. обжалва пред ВКС, като излага следните доводи:
• Окончателният договор за покупка на имотите не е бил сключен, което прави основанието за задържане на депозита неосъществено.
• Ответникът не е изпълнил задълженията си по договора за посредничество, тъй като един от имотите е бил продаден на трето лице.
IV. Правни въпроси, разгледани от ВКС
Основният правен въпрос е:
„Налице ли е хипотеза на „неосъществено основание“ по чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД, когато окончателен договор за покупка на недвижими имоти не е сключен?“
ВКС разглежда установената съдебна практика, според която:
• Сумата, дадена с оглед на бъдеща сделка, която не е осъществена, попада в хипотезата на „неосъществено основание“.
• При неосъществена сделка купувачът има право да претендира връщане на дадената сума, ако не е налице валидно основание за задържането ѝ.
V. Мотиви на ВКС
1. Свързаност между договорите
ВКС подчертава, че договорът за посредничество и споразумението за гаранционен депозит са свързани. Те служат като организационни и подготвителни инструменти за сключването на окончателен договор за покупка на имотите.
2. Отказ на въззивния съд да обсъди доказателства
Въззивният съд е допуснал процесуални нарушения, като не е разгледал:
• Доводите на ищеца, че един от имотите е продаден на трето лице.
• Доказателствата за неизпълнение на задълженията на ответника по договора за посредничество.
3. Неосъществено основание
ВКС намира, че депозитът е даден с очакването за сключване на окончателен договор. След като това не е осъществено, сумата попада в хипотезата на „неосъществено основание“.
4. Неправилно приложение на закона от въззивния съд
ВКС посочва, че въззивният съд е приложил неправилно чл. 55, ал. 1 ЗЗД, като е приел, че депозитът може да бъде търсен обратно само на договорно основание.
VI. Заключения на ВКС
1. Отмяна на въззивното решение
Решението на въззивния съд е отменено поради допуснати процесуални нарушения и неправилно приложение на материалния закон.
2. Връщане на делото за ново разглеждане
Делото е върнато на друг състав на въззивния съд с указания:
• Да обсъди всички доводи и доказателства на страните.
• Да тълкува уговорките в двата договора, за да установи действителната воля на страните.
• Да изясни причините за несключването на окончателния договор и дали това е по вина на някоя от страните.
VII. Значение на решението
Това решение на ВКС е важен пример за:
• Разграничаването на хипотезите на „неосъществено“ и „отпаднало“ основание по чл. 55, ал. 1 ЗЗД.
• Значението на пълното и обективно разглеждане на доводите и доказателствата в гражданския процес.
• Принципа, че при несбъдване на основание за плащане, дадената сума следва да бъде върната.