Определение №598/07.02.2025 г. по дело №1108/2024 г. на ВКС
Въведение
Върховният касационен съд (ВКС) се произнесе по важен въпрос, свързан с правото на ползване върху недвижими имоти, когато то е запазено от няколко лица.
В конкретния случай се разглежда въпросът дали, когато двама души запазят право на ползване върху един имот „пожизнено и безвъзмездно, заедно и поотделно“, след смъртта на единия другият придобива правото на ползване върху целия имот.
Факти по делото
Случаят касае имот, който първоначално е бил съсобствен между няколко лица. Впоследствие един от съсобствениците (Г. Б. Т.) получава целия имот чрез дарение, като дарителите – майка му и сестра му – запазват за себе си правото на ползване върху него „пожизнено и безвъзмездно“.
След смъртта на майката, сестрата (Р. Б. Н.) заявява, че има право да ползва целия имот. Собственикът на имота (наследникът на Г. Б. Т.) обаче оспорва това, позовавайки се на факта, че запазеното право на ползване е индивидуално и не преминава върху останалия ползвател.
Съдебният спор стига до Върховния касационен съд, който трябва да реши дали въззивното решение на Пловдивския окръжен съд, което уважава иска на собственика за предаване на владението върху 3/4 от имота, е правилно.
Основният правен въпрос
Ключовите въпроси, които ВКС трябва да реши, са:
1. Ако две лица запазят право на ползване върху един и същ имот, а едното почине, има ли другото право да ползва целия имот?
2. Когато в договора е записано „запазване“ на правото на ползване, това означава ли автоматично, че то е „учредено“?
Позициите на страните
• Р. Б. Н. (касатор) твърди, че като преживял ползвател, тя има право на ползване върху целия имот. Освен това счита, че въззивното решение е в противоречие с предходни решения на ВКС.
• В. С. Я. (собственик на имота) оспорва това и твърди, че запазеното право на ползване се отнася само до първоначалната дялова част на всеки ползвател. След смъртта на майката, нейното право на ползване е погасено и не преминава към другия ползвател.
• Въззивният съд приема, че правото на ползване е индивидуално и може да се запази само за притежаваната преди дарението част.
Решението на ВКС
Върховният касационен съд констатира, че въззивното решение противоречи на предходни съдебни решения, сред които:
• Решение №347/2011 г. на ВКС
• Решение №14/2015 г. на ВКС
• Решение №372/2012 г. на ВКС
Според съдебната практика правото на ползване върху недвижим имот е ограничено вещно право, което се погасява със смъртта на ползвателя, освен ако в договора не е изрично предвидено друго. Освен това, когато дадено лице запазва право на ползване при дарение, то се отнася само до частта, която е притежавало преди сделката.
ВКС отбелязва също така, че в подобни случаи трябва да се прилага чл. 20 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), който изисква договорите да се тълкуват според действителната воля на страните.
Последици от решението
Върховният касационен съд допуска касационно обжалване, като указва на касатора да внесе държавна такса, след което делото ще бъде насрочено за разглеждане в открито заседание.
Решението има важно значение за правоприлагането, защото:
• Подчертава, че правото на ползване не преминава автоматично от един ползвател на друг, ако не е изрично договорено.
• Затвърждава принципа, че когато се „запазва“ право на ползване, това трябва да се тълкува внимателно и в контекста на цялостния договор.
• Потвърждава значението на съдебната практика за еднообразно прилагане на закона.
Заключение
Казусът показва колко е важно точното формулиране на договорите за дарение и разпоредбите за запазване на права върху недвижими имоти.
Собствениците и ползвателите трябва да бъдат внимателни и да уточняват ясно обема и продължителността на тези права, за да избегнат бъдещи съдебни спорове.
Решението на ВКС ще има значение не само за този случай, но и за подобни бъдещи дела, където ще трябва да се изяснява дали запазването на правото на ползване включва прехвърляне на това право между лицата, които първоначално са го притежавали.
